Pour les acheteurs réunionnais
Acheter à l'Île Maurice depuis La Réunion
Guide pratique pour Réunionnais qui achètent à Maurice. 1h30 de vol Saint-Denis Plaisance, fiscalité française qui s'applique, virement EUR vers MUR, zones utiles pour un usage week-end ou pré-retraite, et coût total après le changement de juillet 2026.
Last updated Mai 2026
Pourquoi La Réunion regarde Maurice
Saint-Denis à Plaisance, c'est 1h30 de vol direct, plusieurs liaisons quotidiennes Air Austral et Air Mauritius. Plus court que Saint-Denis à Paris, plus court qu'un vol intérieur métropole. Pour beaucoup de Réunionnais, Maurice devient une résidence secondaire crédible, pas un voyage exceptionnel.
Côté immobilier : pleine propriété pour l'étranger sous PDS, RES, IRS et Smart City, ou appartement R+2 au-dessus de 6M MUR. Au-dessus de 375 000 USD sous PDS, vous obtenez la résidence permanente pour vous, votre conjoint et vos enfants de moins de 24 ans.
Vous restez résident fiscal français
La Réunion est un département français. Vous êtes résident fiscal français au même titre qu'un résident de métropole. Toute la fiscalité française s'applique : impôt sur le revenu sur les loyers mauriciens, IFI au-dessus de 1,3M EUR de patrimoine immobilier mondial, CSG-CRDS à 17,2 pour cent sur les loyers (sauf si vous n'êtes pas affilié à la sécurité sociale française).
La convention fiscale France-Maurice règle la double imposition : les loyers mauriciens sont imposés à Maurice à 15 pour cent, et la France accorde le crédit d'impôt correspondant. Mais les prélèvements sociaux français viennent en plus.
Virement EUR vers MUR : le côté pratique
Pas de contrôle des changes en sortie pour un résident français. Le virement part de votre banque réunionnaise ou métropolitaine vers le compte séquestre du notaire mauricien en EUR, conversion au taux du jour côté Maurice.
Pour limiter le coût de change, deux pistes : passer par un courtier (Wise Business, OFX, ou un cambiste local) plutôt que par la banque, qui prend en général 1 à 2 pour cent sur le taux. Ou ouvrir un compte multi-devises chez MCB Privilege ou SBM en parallèle, et faire le change en plusieurs fois.
Coût total en EUR après juillet 2026
Une villa PDS à 500 000 EUR, soit environ 543 000 USD. Coût d'acquisition depuis le 1er juillet 2026 :
- Droits d'enregistrement : 10 pour cent sur 500 000 EUR = 50 000 EUR
- Notaire (barème dégressif) : environ 7 500 EUR
- EDB et frais administratifs : environ 2 500 EUR
- Total des frais : environ 60 000 EUR à ajouter au prix
Le pattern week-end ownership
Un schéma fréquent que nous voyons côté réunionnais : achat d'un appartement ou d'une petite villa près d'un aéroport accessible (Plaisance ou aéroport de Sir Seewoosagur Ramgoolam), occupation 2 ou 3 week-ends par mois, location courte durée le reste du temps.
Les zones qui fonctionnent pour ce pattern :
- Flic en Flac : 35 minutes de l'aéroport, plage longue, restaurants, marché locatif saisonnier solide. Stock PDS et appartements R+2 disponibles.
- Tamarin et La Preneuse : 45 minutes de l'aéroport, communauté française et réunionnaise installée, lagon, plus calme que Flic en Flac. Stock PDS villas surtout.
- Pointe d'Esny et Blue Bay : 15 minutes de l'aéroport, lagon turquoise, pour ceux qui veulent maximiser le temps sur place le week-end. Moins de stock, plus rare quand un bien sort.
Résidence permanente : utile ou pas ?
Au-dessus de 375 000 USD sous PDS ou Smart City, le permis de résidence permanent est délivré. Pour un Réunionnais en activité qui n'a pas l'intention de bouger, ce permis est essentiellement un papier qui dort.
Il devient utile dans deux cas : vous envisagez la pré-retraite ou la retraite à Maurice (changement de résidence fiscale, sortie du périmètre français), ou vous voulez sécuriser un statut pour vos enfants qui pourraient un jour étudier ou travailler à Maurice. Sinon, ce n'est pas un facteur de décision.
Les étapes depuis Saint-Denis
Le déroulé classique :
- Mois 1 : voyage de prospection sur un long week-end, 4 à 6 visites organisées sur 2 jours.
- Mois 1 à 2 : présélection affinée à distance, réservation sur le bien retenu, dépôt notarié.
- Mois 2 à 3 : dossier EDB monté et déposé par nos soins, notaire en parallèle pour la due diligence.
- Mois 3 à 4 : clearance EDB, signature de l'acte (en personne ou par procuration), virement final.
- Mois 4 : remise des clés, permis de résidence si applicable.
Frequently asked questions
Combien de temps prend un dossier PDS pour un Réunionnais ?+
Compter 2 à 4 mois entre la signature de la réservation et la remise des clés, dont 6 à 10 semaines pour la clearance EDB. Le dossier EDB est le facteur limitant, pas la conversion monétaire ni le notaire.
Puis-je faire l'aller-retour pour les visites en 1 journée ?+
Techniquement oui : vol matin Saint-Denis Plaisance, visites, vol soir retour. En pratique, pour 4 à 6 visites correctement espacées, un long week-end est plus confortable et coûte moins en stress.
Mon usage est purement vacances. Cela change-t-il quelque chose au PDS ?+
Non. Le statut du bien sous PDS est le même quel que soit votre usage. Vous pouvez occuper, louer en saisonnier, ou laisser fermé. La seule contrainte fiscale est sur les loyers que vous percevez, déclarables à Maurice et en France.
Et si je revends dans 3 ans ?+
Possible. La revente d'une villa PDS à un autre non-citoyen ou à un Mauricien est ouverte. Depuis le 1er juillet 2026, le vendeur non-citoyen paye 10 pour cent de taxe de transfert. À horizon court, le coût de transaction aller-retour (10 pour cent à l'achat, 10 pour cent à la vente, plus notaire) doit être absorbé par la valorisation. Sur 3 ans, c'est tendu.
Quels frais bancaires prévoir pour le virement EUR vers MUR ?+
Banque traditionnelle : 1 à 2 pour cent sur le taux de change, plus frais fixes de 30 à 80 EUR par virement. Courtier (Wise, OFX) : 0,3 à 0,6 pour cent. Sur un virement de 500 000 EUR, l'écart représente facilement 5 000 à 8 000 EUR. Cela vaut la préparation.
Y a-t-il des banques mauriciennes orientées clientèle réunionnaise ?+
MCB Privilege et SBM Diaspora sont les deux offres les plus utilisées par la clientèle française et réunionnaise. Compte multi-devises EUR/USD/MUR, virtual cards, conseiller dédié. L'ouverture se fait à distance avec dossier KYC complet.
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